Ein Vorkaufsrecht gewährt einer Person, einem Unternehmen oder einer Stadt/Gemeinde das bevorzugte Recht, eine Immobilie oder ein Grundstück unter bestimmten Bedingungen vorrangig zu erwerben.
Das Vorkaufsrecht kann auf verschiedene Weisen bestehen:
Ein dingliches Vorkaufsrecht ist im Grundbuch eingetragen und kann einer Privatperson, einem Unternehmen oder einer Institution zustehen. Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht wird vertraglich vereinbart, beispielsweise in Miet- oder Pachtverträgen. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht wird durch bestimmte Gesetze begründet, etwa das kommunale Vorkaufsrecht, das Gemeinden oder Städte ein Vorkaufsrecht gewährt, um städtebauliche Ziele zu verfolgen. Zudem gibt es das Mietervorkaufsrecht, bei dem Mieter zum Beispiel bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ein Vorkaufsrecht haben.
Wenn eine Immobilie verkauft wird, sollte detailliert geprüft werden, ob und wenn ja, welches Vorkaufsrecht besteht. Die Durchführung eines Immobilienverkaufs mit bestehendem Vorkaufsrecht ist nämlich etwas komplexer. So wird zunächst ein Kaufvertrag mit dem Wunschkäufer geschlossen, anschließend erhält der Vorkaufsberechtigte die Möglichkeit, innerhalb einer festgelegten Frist zu gleichen Konditionen in den bestehenden Kaufvertrag einzutreten. Ist dies der Fall, gehen alle Rechte und Pflichten aus dem Kaufvertrag auf den neuen Käufer über und der ursprüngliche Interessent geht leer aus. Ist der Vorkaufsberechtigte nicht an einem Erwerb interessiert, muss er dies dem Notar schriftlich in einer Vorkaufsrecht-Verzichtserklärung mitteilen. Diese Verzichtserklärung ist eine der üblichen Kaufpreis-Fälligkeitsvoraussetzungen.
In der Praxis ist es natürlich möglich, dem Vorkaufsberechtigten die Immobilie direkt anzubieten. Eine Ablehnung des Angebots bedingt aber nicht automatisch das Erlöschen des Vorkaufsrechts – dies geht nur durch einen formellen Akt mit beidseitiger Zustimmung.
Üblicherweise wird im Kaufvertrag für den Fall eines (gänzlich oder teilweise) ausgeübten Vorkaufsrecht ein Rücktrittsrecht für den ursprünglichen Käufer und Verkäufer vereinbart. So hat der Verkäufer die Wahl, ob die Immobilie an den Vorkaufsberechtigten oder doch nicht verkauft wird.
