Der Begriff Due Diligence stammt aus dem Englischen und bedeutet „gebührende Sorgfalt“. Im Immobilienbereich beschreibt er die sorgfältige Prüfung einer Immobilie vor einer Anmietung, einem Kauf oder einer Investition. Ziel der Due Diligence ist es, Risiken frühzeitig zu erkennen und die Stärken und Schwächen der Immobilie zu analysieren. Dabei werden verschiedene Aspekte geprüft.
Legal Due Diligence
Zunächst werden die rechtlichen Rahmenbedingungen geprüft, wie beispielsweise Grundbucheinträge, bestehende Mietverträge oder mögliche Baulasten. Außerdem wird überprüft, ob die Immobilie legal errichtet wurde und den geltenden Bauvorschriften entspricht.
Technical Due Diligence
Ein weiterer wichtiger Punkt ist der technische Zustand der Immobilie. Hierbei wird geprüft, ob Schäden und Sanierungsbedarf an Dach, Fassade oder Leitung bestehen oder sich Schadstoffe oder Altlasten im Gebäude oder Boden befinden. Außerdem werden alle technischen Anlagen, die weiter genutzt werden sollen, auf Funktionsfähigkeit, regelmäßige Wartung und aktuellen Stand der Technik überprüft.
Financial und Tax Due Diligence
Zusätzlich spielen finanzielle und steuerliche Faktoren eine Rolle. Es wird bewertet, ob der Kaufpreis angemessen ist und anlaufende Kosten oder Verpflichtungen, wie etwa Instandhaltungskosten, zu erwarten sind. Ebenso wichtig ist die Analyse von Markt und Lage, um herauszufinden, ob die Immobilie sich in einer guten Umgebung befindet und langfristig rentabel ist, beispielsweise durch Vermietung. Insbesondere bei Gewerbeimmobilien oder einer Transaktion als Share Deal sind die Auswertungen des Steuerberaters wichtig, um Risiken durch Umsatzsteuerschäden oder latente Steuern zu minimieren.
Environmental Due Diligence
Im Zuge des steigenden Bewusstseins und der erhöhten Anforderungen für Umweltschutz hat sich in den letzten Jahren ein weiterer Prüfungsschwerpunkt entwickelt. Immobilien werden heutzutage auch auf ihre Nachhaltigkeit (Baumaterialien, Drittverwendung) und Energieeffizienz (Dämmung, Heizsystem/Energieträger) geprüft und bewertet.
Die Due Diligence hilft Käufern, eine fundierte Entscheidung zu treffen und potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen. Eine Vendor-DD (Verkäufer-Due Diligence) kann einem Verkäufer frühzeitig Einblicke in eventuelle Fallstricke während des Verkaufsprozesses geben.
